Hyreslagen, Regler och lagar för uthyrning i andra hand

Det finns många olika komponenter för en lyckad uthyrning vare sig det är till ett företag eller till en privatperson. Sedan 2003 har Residensportalen samlat på sig erfarenhet från tusentals förmedlingar av företagsbostäder till stora börsnoterade bolag.

Nedan har vi samlat information om vad hyreslagen säger i olika fall. Vi har samlat information om hyresvärdens rättigheter och skyldigheter enligt hyreslagen samt vilka rättigheter och skyldigheter som lyder för hyresgäster i Sverige.  Observera den nya hyreslagen trädde i kraft 1 februari 2013 och att lagen numera inte är densamma för privatägda bostäder och hyresrätter.  Frågor om besittningskydd, uppsägningstider och vad som händer om en hyresgäst missköter sig besvaras.

Vi hoppas att vi får vara en del av din trygga hyresförmedling!

Hur söker jag tillstånd för uthyrning i andra hand?

Om du vill hyra ut i andra hand, måste du ha hyresvärdens eller bostadsrättsföreningens samtycke samt beaktansvärda skäl. Om de nekar, kan du kontakta hyresnämnden som beslutar om du ska få tillstånd att hyra ut i andra hand. För att hyresnämnden ska kunna fatta ett beslut krävs att du har upprättat ett skriftligt andrahandskontrakt med en hyresgäst. Du får hyra ut i andra hand om du har ett lagligt skäl och hyresvärden inte har godtagbar anledning att neka. Exempel på lagliga skäl är ålder, sjukhusvistelse, studier, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda familjeförhållanden (t.ex. om du skall inleda ett samboförhållande men vill behålla lägenheten). Tänk på att alla hyresvärdar inte godkänner uthyrning i andra hand till juridisk person/företag. Sök tillstånd i tid!

Hyresrätt: Tillstånd krävs från hyresvärd. Om du hyr ut utan tillstånd kan du förverka din hyresrätt. 
Bostadsrätt: Tillstånd krävs från bostadsrättsföreningen.
Villa/Andelsrätt: Ägaren bestämmer vem han/hon vill hyra ut till.

Mer om vad som gäller efter ny lag per 1 juli 2014 här

Mer om nya lagen för hyresrätter per 2019-10-01 här

 

Vilken hyra kan jag ta?

För bostadsrätter, ägarlägenheter och villor så är parterna är fria att komma överens om hyrans storlek enligt den nya hyreslagen 2013. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Hyresvärden har inte rätt att få hyran höjd av hyresnämnden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Om bostaden nyligen köpts kan köpeskillingen ge en god indikation om marknadsvärdet. Ett riktvärde för avkastningsräntan är att fyra procent för närvarande är en acceptabel nivå. Beräkningen är inte kopplad till uthyrarens faktiska lånekostnader. Frågan om bostaden är belånad eller inte saknar därför betydelse för hur hög hyra som får tas ut.

Med driftskostnaden avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.

Exempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad.
(3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr

Om hyran bestämts till 10 000 kr per månad, har hyresvärden ingen möjlighet att begära höjning hos nämnden. Om hyran i stället bestämts till 13 000 kr, kan hyresgästen begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån den påtagligt överstiger 11 900 kr. De medarbetare på Residensportalen som arbetar med hyresförmedling är registrerade hyresmäklare och lyder under fastighetsmäklarlagen. De får inte rådgöra eller ge förslag på hyresnivå.

För uthyrning av hyresrätter får du i princip inte ta högre hyra än den hyra som betalas till hyresvärden. Om bostaden hyrs ut möblerad godkänns ett påslag som är beroende av hur värdefullt möblemanget är. Normalt godkänner hyresnämnden ett tillägg på månadshyran om 10-15 % för möblerna. Mer att läsa om lagen här.
Nya lagen för hyresrätter per 2019-10-01 för det även brottslig handling att hyra ut utan tillstånd samt att ta ut en oskälig hyra. 

Vem har ansvar? 

Det är du som förstahandshyresgäst eller du som bostadsrättsinnehavare som har det yttersta ansvaret för bostaden. Du ansvarar bl.a. för att din hyra betalas i tid och att hyresgästen som hyr i andra hand är skötsam. Vi rekommenderar att du som hyresvärd tar hand om hyresavierna och sköter betalningarna. Hyresgästen som hyr i andra hand betalar enklast in hyresbeloppet på ditt konto på varje månad. 

Bostaden ska hålla en normal standard, d v s vara brukbar, och vara professionellt städad när andrahandshyresgästen flyttar in. Hyresgästen har motsvarande ansvar vid utflyttning.

Hyresgästen som hyr i andra hand har exklusiv rätt till bostaden vilket innebär att du som uthyrare inte har rätt att gå in i bostaden utan tillåtelse. Om uthyraren behåller nycklar till bostaden skall detta skrivas in i andrahandskontraktet. Det enda tillfälle när en hyresvärd har rätt att omedelbart tillträda bostaden är för att kontrollera brandrök eller befarat vattenläckage. 

Om du som uthyrare skall vistas utomlands under uthyrningsperioden, bör du ge fullmakt, åt en i Sverige boende person som kan företräda dig och ta emot en e v uppsägning. Fullmakten skall även lämnas till fastighetsägaren alternativt bostadsrättsföreningen. 

Andrahandshyresgästen är skyldig att vårda bostaden väl samt betala hyra på överenskommet datum. Hyresgästen har även ansvar för att de personer som vistas i bostaden inte stör grannar eller på annat sätt uppträder olämpligt. Vid misskötsel eller ej erlagd hyresbetalning har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet och påbörja utflyttningsförfarandet.

Vad gäller med min hemförsäkring när jag hyr ut i andra hand?

Här har vi samlat uppdaterad information om hemförsäkringar.

Vilka uppsägningsregler gäller för hyresrätter?

Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden när det gäller hyresrätter. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre kalendermånader från uppsägning. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid eller om annan uppsägningstid är avtalad. 

En hyresgäst kan få en kortare uppsägningstid än vad som är lagstadgad om hyresvärden ger sitt godkännande och anger den kortare uppsägningstiden i hyresavtalet. Hyresvärden är däremot bunden vid de uppsägningstider som hyreslagen föreskriver samt även längre uppsägningstider som avtalats. 

Hyresavtal på bestämd tid blir obestämt, så kallat tillsvidareavtal, om avtalet saknar bestämmelse om verkan vid utebliven uppsägning och uppsägning måste ske, samt vid de fall hyresgästen fortsätter att använda bostaden en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att avflytta. 

I vissa fall kan uppsägning ske i förtid av både hyresgäst och hyresvärd. Orsaken kan vara allvarliga brister i hyresbostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur, t.ex. gravt försenade hyresbetalningar eller allvarligare störningar. En sådan uppsägning har särskilda formföreskrifter och expertis bör tillfrågas.

Vilka uppsägningsregler gäller för bostadsrätter, villor och ägarlägenheter?

Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.  Lagtext finner du här.

Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat och hyresvärden behöver inte säga upp avtalet utan andrahandskontraktet löper ut vid avtalad tid. OBS, detta gäller om ägaren inte är en juridisk person eller hyr ut en annan fastighet då omfattas uthyraren av en annan del av lagen. I ett sådant fall blir faktiskt hyreslagen ganska komplex. Mejla eller ring oss så hjälper vi er gärna!

Hur beskattas jag som hyresvärd?

Inkomst vid uthyrning av privatbostad är skattepliktig som inkomst av kapital. Sådan inkomst ska redovisas på blankett K3 och bifogas den svenska självdeklarationen. Mer information om beskattningsregler finner du på Skatteverkets hemsida.

Behöver jag besittningsskydd?

De flesta hyresgäster som hyr icke privatägda bostäder har ett s.k. direkt besittningsskydd. Detta kan dock avtalas bort. En överenskommelse om att avstå besittningsskydd, som träffas för en period om högst två år från tillträdesdagen, gäller utan Hyresnämndens godkännande om den avser;
1. Ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet där den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset
2. En hyreslägenhet som upplåts i andra hand där den som hyr ut den har för avsikt att bosätta sig där

Hyresnämnden anser dock inte att en hyresgäst som hyr en privatägd bostad har besittningsrätt.

Om avstående till besittning ska upprättas så ska en blankett fyllas i av både hyresvärden och hyresgästen. Denna blankett kan du erhålla av hyresnämnden. 

Hur säger jag upp min hyresgäst?

Vid uppsägning av hyresgäst skickas som regel en skriftlig uppsägning av hyresavtalet i ett rekommenderat brev till hyresgästens/hyresvärdens fasta folkbokföringssadress. Hyresgästen kan säga upp hyresavtalet muntligt men uppsägningen måste bekräftas skriftligen av hyresvärden. Vi rekommenderar att skicka ett rekommenderat brev till företaget eller personen som står som hyresgäst. Uppsägningshandlingarna ska innehålla datum för utflyttning och undertecknas. Bra checklista för hur man ska säga upp ett hyreskontrakt här.