Vad ska man tänka på när man skriver ett andrahandskontrakt!

Hyreskontrakt

Kan alla jurister skriva ett klockrent hyreskontrakt? Troligen inte, såvida de inte är specialiserade på fastighetsrätt och inom hyreslagen. Det krävs en specialist inom ämnet för att du skall få bästa råden. Vi har skrivit tusentals andrahandskontrakt sedan vi startade bolaget 2003. Vi har stött på de flesta situationer genom åren.  Våra hyreskontrakt är skräddarsydda, det är inte en kontraktsmall, utan ett levande dokument som hela tiden justeras och uppdateras för att reflektera nya lagar, förordningar, prejudikat och erfarenheter. 

Andrahandskontrakt måste skrivas med lagen som utgångspunkt, d v s, man har inte fullständig avtalsfrihet i andrahandskontrakt. Gör man inte det så kan kontraktet gå emot gällande lagstiftning och dessutom kan själva skrivandet av kontraktet strida mot lagen och faktiskt vara en brottslig handling. Vi har sammanställt de 5 vanligaste misstagen som lekmän gör när de ger sig på att skriva andrahandskontrakt för bostäder. 

1.Strida mot lagen

Utan tvekan, de vanligaste och sämsta andrahandskontrakten är de som är skrivna utan hänsyn till hyreslagen och generellt bara tar upp de delar som uthyraren och hyresgästen har kommit överens om. I och med att hyreslagen reglerar så många bitar av hyresförhållandet så måste den alltid användas som grund. Först då kan man också förstå inom vilka områden man har flexibilitet att fritt avtala. Lagar och prejudikat ändras hela tiden och det kan vara svårt att hålla sig a jour med dessa eller faktiskt absorbera all information och alla nyanser om man inte redan är insatt och hanterar dessa dagligen. I Sverige måste man dessutom vara åtminstone en auktoriserad hyresförmedlare för att kunna ta betalt för att skriva kontrakt för annans räkning. Det är kriminellt att bryta mot denna lag och är straffbart med böter och i värsta fall fängelse. Kontrollera alltid att din hyresmäklare är registrerad på Fastighetsmäklarinspektionen.

2. Gråzoner i lagen

Svensk hyreslag (Jordabalken, kapitel 12, Länk till Notisium) har av tradition framför allt fokuserat på förstahandsuthyrning ut av hyresrätter. Andrahandsuthyrningar har i stort varit ignorerade, men i och med lagändringar och kontinuerliga prejudikat håller detta nu på att förbättras. Det finns trots detta fortfarande många gråzoner och luckor i hyreslagen. Vi ser, bland hyresvärdar framför allt, många situationer där hyresvärden önskar lägga till formuleringar som strider mot hyreslagen som tyvärr kan sätta hyresvärden i en mycket tråkig sits, juridiskt, om det blir en tvist. Hyreslagen skiljer sig på ett antal områden beroende på det är en hyresrätt, privatägt boende och hur ägandet ser ut.  Förvirringen blir total när man äger flera lägenheter som man hyr ut i andra hand eftersom varje lägenhets 'status' förändras när en annan hyrs ut på nytt. Det gäller alltså att förstå hur skillnaden i lagen är beroende på om det är en privatägd bostad, hyresrätt eller bostad ägd av ett företag.  Detta är ett område som få kan hantera och känner till reglerna för, alltså inte något för den lättskrämde att ge sig på.  Hyresnämnden reglerar tvister och beaktar hur hyreskontraktet ser ut.

3. Dåliga råd

Tyvärr förlitar sig många som skall ge sig in i ett hyreskontrakt på välmenande kollegor (kanske bolagsjuristen på företaget du jobbar på) och vänner som utger sig för att vara sakkunniga. Tyvärr så stämmer dessa råd sällan.  Vi rekommenderar starkt att man gör sin hemläxa och hittar en auktoriserad hyresförmedlare (eller fastighetsmäklare) som man känner sig bekväm med och som har mångårig erfarenhet av bostadsuthyrning. Många söker råd hos jurister och advokater, vilket ter sig naturligt i och med att det handlar om kontraktsskrivning, men har de inte erfarenhet av hyreslagen och förmedling av andrahandsuthyrningar så kan det bli fel och du har betalt dyra pengar för dåliga råd. 

4. Blandning av uthyrning för bostadsändamål och kommersiellt bruk

Bara för att man hyr ut till ett bolag innebär det inte att hyresförhållandet styrs av lagarna för uthyrning för kommersiellt bruk. För det första måste egendomen vara klassat och godkänt för kommersiellt bruk för att brukas i kommersiella syften och för det andra, är det en bostad som hyres ut för boendeändamål så är det lagarna för bostadsuthyrning som gäller. Lagarna för dessa två kategorier skiljer sig avsevärt. Vi hade en kund i Bromma som hade givit sig katten på att kontraktet skulle skrivas enligt lagarna om uthyrning för kommersiellt bruk. Vi kunde naturligtvis inte hjälpa honom eftersom vi visste att kontraktet skulle vara ogiltigt om det prövades och vi skulle begått tjänstefel. Är man inte insatt i skillnaderna kan man bli ordentligt vilseledd och hamna i ett kontraktsförhållande som inte är giltigt. Detta är ytterligare en anledning för att välja en auktoriserad hyresförmedlare som kan reglerna för uthyrning i andra hand.

5. Använda kontraktsmallar som är billiga eller gratis

Dessa har alltid utsatt hyresvärdar och hyresgäster  för svåra situationer. Man laddar glatt ner ett avtal från en hemsida som är en mall och förlitar sig på att den stämmer. Vi gjorde en genomgång av dessa gratismallar och upptäckte att majoriteten inte följde hyreslagen och inte heller skyddade uthyraren på rätt sätt. Tidigare var det inte lika svårt som efter lagändringarna som genomfördes 2013. Trots att de saknade innehåll så var de flesta i grund och botten sakligt korrekta, men i och med komplexiteten i lagändringarna så måste man nu förstå vilket sorts hyresförhållande som man ingår för att kunna välja rätt typ av hyreskontraktsmall och då krävs det djupare kunskaper om hyreslagen. 

Låt oss avsluta med ett par visdomsord som sätter hela saken på sin spets: snålheten bedrar visheten ... man får vad man betalar för. Det troliga är att ditt hem är ett av dina största investeringar.   Skydda din investering och få ett giltigt hyreskontrakt på plats.