Kan vem som helst skriva ett andrahandskontrakt?

Kan vem som helst skriva ett korrekt andrahandskontrakt i Sverige?
Kort svar: nej.

Inte ens alla jurister kan skriva ett juridiskt hållbart andrahandskontrakt, om de inte är specialiserade på fastighetsrätt och hyreslagen. Att skriva ett korrekt andrahandsuthyrningskontrakt kräver specialistkunskap.

Vi har arbetat med andrahandsuthyrning sedan 2003 och har skrivit tusentals andrahandskontrakt genom åren.
Våra kontrakt är inte gratis mallar, utan skräddarsydda, levande dokument som kontinuerligt uppdateras för att spegla nya lagar, prejudikat och praktisk erfarenhet.

Andrahandskontrakt måste alltid följa hyreslagen

När du skriver ett andrahandskontrakt har du inte full avtalsfrihet.
Kontraktet måste alltid utgå från gällande lagstiftning.

Ett kontrakt som strider mot hyreslagen kan bli helt eller delvis ogiltigt och leda till juridiska tvister.
I vissa fall kan själva skrivandet av kontraktet utgöra ett lagbrott.

Att ta betalt för att skriva kontrakt för annans räkning kräver dessutom att man är auktoriserad hyresförmedlare.
Det är straffbart att bryta mot denna lag och kan leda till böter eller fängelse.

Kontrollera alltid att din hyresmäklare är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen.

De fem vanligaste misstagen vid andrahandskontrakt

 1. Kontrakt som strider mot lagen

De vanligaste och sämsta andrahandskontrakten är skrivna utan hänsyn till hyreslagen.
De bygger ofta enbart på vad hyresvärd och hyresgäst kommit överens om.

Eftersom hyreslagen reglerar stora delar av hyresförhållandet måste den alltid vara utgångspunkten.
Först då går det att förstå vilka delar man faktiskt kan avtala fritt kring.

Lagar och prejudikat förändras kontinuerligt, vilket gör det svårt att hålla sig uppdaterad utan daglig erfarenhet.

 2. Missförstånd i lagens gråzoner

Hyreslagen (Jordabalken kapitel 12) har historiskt fokuserat på förstahandsuthyrning.
Andrahandsuthyrning har länge varit bristfälligt reglerad, även om detta successivt förbättrats.

Det finns fortfarande många gråzoner i lagen.
Vi ser ofta hyresvärdar som vill införa avtalsklausuler som strider mot hyreslagen.

Lagstiftningen skiljer sig beroende på om det gäller:
– hyresrätt
– privatägd bostad
– bostad ägd av ett bolag

Förvirringen ökar ytterligare när flera bostäder hyrs ut samtidigt, eftersom den juridiska statusen kan förändras.
Vid tvist är det Hyresnämnden som bedömer hur kontraktet är utformat.

3. Dåliga eller felaktiga råd

Många förlitar sig på råd från vänner, kollegor eller bolagsjurister utan erfarenhet av hyresrätt.
Tyvärr är dessa råd ofta felaktiga.

Även jurister och advokater kan ge dåliga råd om de saknar praktisk erfarenhet av andrahandsuthyrning.
Resultatet blir ofta dyra kontrakt som ändå inte håller juridiskt.

Vi rekommenderar alltid att man använder en auktoriserad hyresförmedlare med lång erfarenhet inom området.

4. Felaktig blandning av bostadsuthyrning och kommersiell uthyrning

Att hyra ut till ett företag innebär inte att kommersiell hyreslagstiftning gäller.

För kommersiell uthyrning krävs att bostaden är klassad för kommersiellt bruk.
Hyrs bostaden ut för boende gäller alltid bostadshyreslagstiftningen, även om hyresgästen är ett bolag.

Vi har sett flera fall där felaktiga kommersiella kontrakt gjort avtalet ogiltigt.

 5. Gratis eller billiga kontraktsmallar

Gratis mallar och billiga andrahandskontrakt utgör en hög risk.
Vi har granskat många sådana mallar och sett att majoriteten inte följer hyreslagen.

Efter lagändringarna 2013 och 2018 har regelverket blivit betydligt mer komplext.
För att välja rätt kontrakt krävs förståelse för vilken typ av hyresförhållande som gäller.

Detta är inget område för genvägar eller chansningar.

Sammanfattning – skydda din investering

Snålheten bedrar visheten.
Man får ofta vad man betalar för.

Ditt hem är sannolikt en av dina största investeringar.
Skydda den genom att se till att ett giltigt, korrekt och juridiskt hållbart andrahandskontrakt finns på plats från början.