Andrahandskontrakt
5 Tips att tänka på när du skriver ett andrahandskontrakt!

Hyreskontrakt

Vilken jurist eller advokat som helst säger att de bästa kontrakten kommer från kunskap om lagen och erfarenhet i ämnet kontraktet gäller. Det krävs en specialist inom ämnet för att du skall få bästa råden. Vi har skrivit tusentals andrahandskontrakt dessa 12 år vi varit verksamma, vilket har exponerat oss mot alla sorters situationer. Våra kontraktsunderlag är levande dokument som hela tiden justeras och uppdateras för att reflektera nya lagar, förordningar, prejudikat och erfarenheter. 

När man skriver ett andrahandskontrakt så handlar det än mindre än andra typer av kontrakt om att skriva ned och godkänna vad man kommit överens om. Andrahandskontrakt måste skrivas med lagen som utgångspunkt, d v s, man har inte fullständig avtalsfrihet i andrahandskontrakt. Gör man inte detta så kan kontraktet gå emot gällande lagstiftning och dessutom kan själva skrivandet av kontraktet strida mot lagen och faktiskt vara en brottslig handling. Vi har sammanställt de 5 vanligaste misstagen som lekmän gör när de ger sig på att skriva andrahandskontrakt för bostadsändamål.  

1.Strida mot lagen

Utan tvekan, de vanligaste och värsta andrahandskontrakten är de som är skrivna utan hänsyn till lagen och generellt bara tar upp de delar som kommits överens om. I och med att lagen reglerar så många bitar av hyresförhållandet så måste den alltid användas som grund. Först då kan man också förstå inom vilka områden man har flexibilitet att fritt avtala. Lagar och prejudikat ändras hela tiden och det kan vara svårt att hålla sig a jour med dessa eller faktiskt absorbera all information och alla nyanser om man inte redan är insatt och hanterar dessa dagligen. I Sverige måste man dessutom vara åtminstone en auktoriserad hyresförmedlare för att kunna ta betalt för att skriva kontrakt för annans räkning. Det är kriminellt att bryta mot denna lag och är straffbart med böter och i värsta fall fängelse. 

2. Gråzoner i lagen

Svensk hyreslag (Jordabalken, kapitel 12, Länk till Notisium) har av tradition framför allt fokuserat på förstahandsuthyrning. Andrahandsuthyrningar har i stort varit ignorerade, men i och med lagändringar och kontinuerliga prejudikat håller detta nu på att förbättras. Det finns trots detta fortfarande många gråzoner och luckor i hyreslagen. Vi ser, bland hyresvärdar framför allt, många situationer där man önskar lägga till formuleringar som kan sätta kontraktsparterna i mycket prekära situationer. I Sverige finns det tre former av lägenhetsägande och de har alla punkter inom lagen där de skiljer sig väsentligt åt. Förvirringen blir total när man äger flera lägenheter som man hyr ut i andrahand eftersom varje lägenhets 'status' förändras när en annan hyrs ut på nytt. Detta är ett område som få kan hantera och känner till reglerna för, alltså inte något för den lättskrämde att ge sig på. Vi har ju också ett separat domstolssystem för hanterandet av tvister rörande hyresförhållanden, som heter Hyresnämnden. De allra flesta prejudikat inom vårt ämnesområde sätts hos Hyresnämnden. Vissa fall kan överklagas men det finns en lista på typer av fall som inte kan överklagas utan Hyresnämnden är slutligt beslutande instans. 

3. Dåliga råd

Tyvärr förlitar sig många som skall ge sig in i ett hyresförhållande på kollegor och vänner som utger sig för att vara sakkunniga, men i allra flesta fall är de inte det, för att uttrycka sig rättframt. Vi rekommenderar starkt att man gör sin hemläxa och hittar någon auktoriserad hyresförmedlare (eller fastighetsmäklare) som man känner sig bekväm med och som har mångårig erfarenhet av bostadsuthyrning. Många söker råd hos jurister och advokater, vilket ter sig naturligt i och med att det handlar om kontraktsskrivning, men har vederbörande inte erfarenhet av hyreslagen och förmedling av andrahandsuthyrningar så kan det bli fel och du har betalt dyra pengar för dåliga råd. En bra advokat kommer dessutom inte åta sig ditt uppdrag om de känner att han eller hon inte behärskar området. 

4. Hopblandning av uthyrning för bostadsändamål och kommersiellt bruk

Bara för att man hyr ut till ett bolag innebär det inte att hyresförhållandet styrs av lagarna för uthyrning för kommersiellt bruk. För det första måste egendomen vara klassat och godkänt för kommersiellt bruk för att brukas i kommersiella syften och för det andra, är det en bostad som hyres ut för boendeändamål så är det lagarna för bostadsuthyrning som gäller. Lagarna för dessa två kategorier skiljer sig avsevärt. Vi hade en kund i Bromma som hade givit sig katten på att kontraktet skulle skrivas enligt lagarna om uthyrning för kommersiellt bruk. Vi kunde naturligtvis inte hjälpa honom eftersom vi visste att kontraktet skulle vara ogiltigt om det prövades och vi skulle begått tjänstefel. Är man inte insatt i skillnaderna kan man bli ordentligt vilseledd och hamna i ett kontraktsförhållande som inte är giltigt. Detta är ytterligare belägg för att välja en auktoriserad hyresförmedlare som har betydande erfarenhet som förmedlare av hyresbostäder. 

5. Använda kontraktsmallar som är billiga eller gratis

Dessa har alltid utsatt hyresvärdar och hyresgäster tillika för svåra situationer. Tidigare var det inte lika svårartat som efter lagändringarna som genomfördes 2013. Trots att de saknade innehåll så var de flesta i grund och botten sakligt korrekta, men i och med komplexiteten i lagändringarna så måste man nu förstå vilket sorts hyresförhållande som man ingår för att kunna välja rätt mall och då krävs det djupare kunskaper om hyreslagen. 

Låt avsluta med ett par visdomsord som sätter hela saken på sin spets: snålheten bedrar visheten ... man får vad man betalar för, m fl.